多层仓库的未来正在展望

一份新的仲量联行城市物流报告强调了针对不断增长的最后一英里物流市场的开发商所面临的机遇和挑战，并跟踪了多层仓库的新兴工业子集，从其海外根源到今天在西雅图的第一个美国地点，当时纽约市现在已经拥有五个多层仓库物业和五个正在建设中。

仲量联行工业研究全球主管MehtabRandhawa指出，美国共有七座建筑竣工，四座正在建设中。他说，主要大都市市场内还有大约12座建筑正处于规划阶段。

“开发商正在全国各地探索不同地点，以改造或建设最后一英里的物流设施。随着未来电子商务需求的持续增长，租户正在重新评估其网络，以确保其物流设施更靠近人口稠密的城市地区。因此，对填充土地的需求将会持续增加，”Randhawa告诉CommercialPropertyExecutive。

Randhawa是《多层仓库及其高耸的未来》报告的作者之一，其他作者还有仲量联行副主席LeslieLanne和高级研究分析师ElizabethKeiger。

五年前，普洛斯在美国开发了第一座多层物流地产，借鉴了至少二十年前在亚洲兴起的概念，在人口稠密、缺乏土地的地区建造仓库。面临自身密度问题的欧洲市场在几年后又出现了这种趋势，并最终蔓延至西雅图，PrologisGeorgetownCrossroads是一座占地13.6英亩、占地590,000平方英尺的三层仓库，于2018年开业。

Randhawa向CPE表示：“如果我们考察亚太地区或伦敦等城市的土地有限市场，这些地方已经接受了多层仓库的概念，那么这种趋势似乎也将不可避免地在美国推进，尽管速度较慢。”“虽然并非每个市场都一定需要多层建筑，但许多人口稠密的市场可以从这些结构在货物流动中提供的效率和规模经济中受益。”

Randhawa表示，值得注意的是，此类空间的用户通常使用较小的送货车来应对城市核心区的交通和狭窄道路的挑战。他说，较新的多层建筑除了满足高能和充电设施的特定要求外，还专门设计用于容纳货车、卡车和员工的车队停车场。

“这一趋势意味着更加可持续和技术先进的物流设施的发展，以满足城市化地区不断变化的需求。随着城市不断密集，对现代化、适应性强、环保的多层仓库的需求预计将会增加。”Randhawa说。

报告指出，电动汽车充电站、屋顶太阳能电池板和更环保的交付方式等可持续发展措施可以抵消城市物流建筑的碳足迹。

构建挑战

在城市地区开发多层仓库的一些最大障碍是土地可用性和分区条例。兰纳指出，城市物流建筑并不是典型的现代倾斜墙大型建筑。例如，纽约市近60%的城市物流库存建于1900年至1959年间。全国各地有关工业地产的分区法也往往已经过时。审批过程可能漫长而复杂，许多城市都面临着寻求暂停新工业开发的居民的反对。

由于空间供不应求，可用土地的缺乏也是一个问题。此外，大流行后土地成本飙升，随着持续的银行危机和利率上升，为特殊产品获得融资变得更加困难。

“尽管短期内可能会出现融资障碍，但这些项目的潜在需求和经济可行性预计将占上风。市场动态和租户不断变化的需求最终将推动这些市场最后一英里物流空间的投资增加。”Randhawa告诉CPE。

机会存在

尽管面临挑战，但对于那些寻求最后一英里物流地点的人来说，仍有机会在短距离内接触更多消费者，并满足日益增长的当日甚至一到两小时电子商务送货的需求。仲量联行值得关注的州市场包括旧金山、洛杉矶、波士顿和费城，以及纽约市、芝加哥和大西洋中部地区。提到的新兴城市物流市场包括亚特兰大、迈阿密、达拉斯、休斯顿和西雅图。

在原始土地稀缺的地区，开发商正在转向现有房产并将其改造成多层仓库。引用的案例研究之一是布朗克斯区的2505Bruckner。开发商InnovaPropertyGroup和AffiniusCapital将一块20英亩的旧电影院场地改造成一座110万平方英尺的两层仓库，并于2022年上线后成为东海岸最大的多层物流设施.对于开发商来说，这是一个额外的好处——该地产已被划为工业用途，并且该位置为15英里内的1000万消费者提供了便利。CommercialEdge数据显示，该物业净高为28至32英尺，设有106个装卸门以及664个汽车和短跑货车内部停车位，其中53%的产权已出租给亚马逊。5月，Innovo和Affinius与现有建筑贷款人BankOZK完成了对该物业的3.34亿美元资本重组，提供了2.5亿美元的高级抵押贷款，PIMCO提供了8400万美元的夹层融资贷款。

其他纽约市多层仓库案例研究包括红钩物流中心(RedHookLogisticsCenter)，这是位于布鲁克林红钩的一座占地385,510平方英尺的设施，净高31英尺，设有8个驶入门和19个码头高的门，以及Borden位于皇后区长岛市的综合大楼，占地680,000平方英尺，净高28英尺，设有12个驶入门和46个码头高门，预计将于明年竣工。报告还提到了布朗克斯物流中心，这是一座占地130万平方英尺的多层设施，是纽约市最大的工业开发项目。该开发项目拥有两层250,000平方英尺的仓库层、48个装货码头、32英尺的净高以及市场上最大的停车位。640Columbia也位于雷德胡克，是一栋三层楼建筑，总面积为379,000平方英尺，仓库面积为336,500平方英尺。

案例研究中包含的唯一非纽约市站点是芝加哥的1237W.Division。这是该地区第一个多层物流设施，位于鹅岛附近。该物业占地120万平方英尺，净高36英尺，可容纳多达1,600个停车位。该地点为5英里半径内的20亿美元电子商务客户提供服务。