郊区办公楼向工业区的转变是否可行

最后一英里的工业空间仍然非常需要，而许多郊区办公空间却空置。将废弃的郊区办公空间转变为工业用途非常有意义。但考虑到不利因素，将空置的郊区办公室转变为需求旺盛的工业区的提议和实际的能力有时可能是两件截然不同的事情。

穆迪分析公司高级经济学家埃蒙加德·贾比尔(ErmengardeJabir)告诉《商业》杂志：“从地理角度来看，写字楼向工业的转变正在全国范围内发生，但主要集中在陈旧写字楼与强劲的工业绩效指标同时出现的市场，包括洛杉矶、芝加哥和亚特兰大。”物业主管。

伊利诺伊州OakbrookTerrace的NAIHiffman办公室服务执行副总裁吉姆·阿德勒(JimAdler)表示，芝加哥郊区被视为改造的沃土。

“芝加哥遍布着许多大型、过时且未充分利用的企业办公园区。这些园区转变为另类房地产是一种自然的演变，”他说道，并指的是CompassDatacenters最近收购了位于伊利诺伊州霍夫曼庄园、占地197英亩的前西尔斯总部。

水平建造

贾比尔指出，大多数改造都发生在郊区，这是这些地区可用于水平建设的更多空间的必然结果。她说：“开发商和投资者能够利用再次变得相对便宜的土地，因为这片土地上的改进项目(例如办公楼)的价值因过时而大幅下降。”

此外，与大城市相比，郊区通常受益于更灵活的基础设施，更容易满足需要工业级机械和自动化的工业空间的特殊电力需求，钢管研究所执行董事戴尔·克劳福德(DaleCrawford)表示。伊利诺伊州格伦维尤告诉CPE。

南佛罗里达州Lee&Associates总裁马特·罗托兰特(MattRotolante)表示，美国人获取商品方式的巨大变化也推动了郊区改造的趋势。

曾经，工业地产的定位以零售仓储为中心。但电子商务放大了对直接面向消费者而非直接到商店送货的需求。这使得最后一英里的配送显得尤为重要。以转换为目标的办公园区就在最后一英里之内。

贾比尔说，还值得注意的是，郊区市政当局现在更愿意批准工业和数据中心等房产类型的土地用途变更。在过去，此类提议的变革可能因邻避主义而胎死腹中。但她补充说，近年来，零售中心和区域购物中心的陈旧导致税收收入下降，在一定程度上缓解了这种担忧。

贾比尔报道称，州和地方政府为重新开发和振兴废弃地区而提供的税收优惠也很有吸引力。

通常，当进行改造时，曾经的办公园区会被夷为平地，以创建全新的工业地产。伊斯顿集团创始人、董事长兼首席执行官爱德华·伊斯顿(EdwardEaston)表示，许多因素使得现有办公室的适应性再利用变得不切实际。其中包括天花板低于工业地产通常要求的28英尺天花板，以及在过去二十年建造的办公楼中，结构钢的强度不足以支持工业运营。

最后一英里动态

WipfliLLP建筑和房地产业务全国负责人布拉德·沃纳(BradWerner)也指出，郊区办公楼向工业区的转变并不总是那么容易。他提到了芝加哥两个城市的故事。

在格伦维尤北郊，DermodyProperties正在将曾经的Allstate公司园区改造成一个巨大的物流中心。2022年，该公司完成了对这片占地232英亩土地的收购，并计划拆除办公楼并将其重新开发为物流园区，这是一个耗资5亿美元、共有10栋建筑、面积320万平方英尺的甲级物流园区。

然而，在附近的Deerfield，一项将医疗产品制造商BaxterInternational的10栋建筑前园区改造成仓库的提议因邻近Riverwoods社区的抵制而被彻底搁置。居民担心卡车交通和运营会受到干扰。

“你可以在完美的房产上拥有完美的项目，但从一种资产类别转换到另一种资产类别并不容易，”沃纳说。“现在你正试图将办公楼改造成工业区，有时你不会获得批准，因为它就在郊区开发项目的对面，而公民会被动员起来拒绝这项交易。从理论上讲，这在世界上都是有意义的。但完成它的机制确实很复杂。当地的分区可以压倒一切。”

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罗托兰特对此表示同意，并指出，郊区办公楼向工业区的转变之所以有意义，是因为可以方便地进入热爱电子商务的消费者的家中，但也使得它们不受附近居民的欢迎。

“人们往往不想住在工业区附近，”他说。“卡车可能会很吵，导致交通问题，制造工厂可能会发出有毒的气味或巨大的噪音，以及看起来不那么友好或不友好​​的事情。在大多数情况下，要更改分区，您必须在社区之前进行，而在其他情况下，市政府可以批准更改。但这可能是一个挑战。人们可能会反对工业发展的可能性。”

代价高昂的胜利

然而，沃纳指出，如果市政当局或其居民成功阻止郊区办公楼向工业区的转变，那么这一胜利后来可能会被视为代价高昂的胜利。当现在破产的办公物业产生的美元从税单上消失时，剩下承担税收负担的​​个人将是房主。

大多数专家都认为，郊区办公楼向工业办公楼的转换将继续因市场而异。罗托兰特说：“如果写字楼租金仍然很高，工业定价无法超过写字楼的价值，那么就没有土地所有者愿意承担改变分区的所有工作。”“这将取决于该市场的动态以及该市场的办公费率。”

沃纳预测，未来联邦和州立法可能会解决激励方案的制定问题。“如果它们能够帮助激励一些发展，那么无论谁发现这一点，特别是在地方层面，都将有大量机会来拉动经济发展。”