进入办公室租户的头脑

许多有关办公空间的新闻可能会让情况显得相当黯淡。然而，事实并非如此。对于经纪商来说，当今的市场也有积极的一面。

例如，在全国范围内，高质量的办公资产正在以惊人的速度出租。公司正在寻找最好、设备最齐全的办公产品，并以高租金价格竞争以获得有保障的租赁。

投资、办公和生命科学主管JonathanPearce表示：“在传统办公室和尖端办公室之间的变革性分歧中，我们看到了向社区磁石的转变，这些资产通过设施化和体验式的空间来吸引租户。”美国艾芬豪剑桥公司告诉商业地产执行官。

CommercialEdge数据显示，截至10月份，全国平均全方位服务等效挂牌价格为37.77美元，较上年下降0.4%。此外，空置率同比上升150个基点至17.8%。不过，这些数字并不能说明每种资产类型的全部情况。

林肯地产公司执行副总裁特伦斯·柯克(TerenceKirk)表示：“新建的AAA级办公资产绝对是一个亮点。”

CurrentRealEstateAdvisors联合创始人AdamHenick表示，虽然一些甲级建筑在便利设施和物理空间吸引力方面可能最具吸引力，但许多租户发现甲级写字楼并不具有最引人注目的经济价值。因此，对于经纪人来说，另一个好处是可以获得更经济可行的空间。

“过去几年的一个讽刺之处在于，我们看到了一些有史以来最高的空置率，但你也看到了租户支付过的每平方英尺最高的租金价格，”海尼克说道。“这是两个市场的故事。”

租户想要什么

为了让员工重返办公室工作，公司正在寻找最物有所值的方案。因此，柯克指出，追求质量的趋势仍然像过去几年一样强劲。

柯克表示：“尽管宏观经济逆风对商业房地产产生了更广泛的影响，但我预计在可预见的未来，几乎所有主要市场对最高品质办公空间的需求都将保持健康。”

但是，皮尔斯解释说，虽然漂亮的厨房空间、咖啡区、会议室，甚至健身中心都是令人鼓舞的功能，但越来越多的雇主正在更进一步，例如融入可持续性，以增强整体体验。。

“对于甲级写字楼来说，最先进的设施并不是什么新鲜事，但一场令人着迷的演变正在发生，尖端的设施无缝地融合了精致的酒店特色和先进的技术，同时也引领了环境、社会和治理举措。重新定义工作体验并对他们所服务的社区产生积极影响，”皮尔斯说。

除了便利设施之外，越来越困难的一件事是规划公司如何利用办公空间来最大限度地提高效率。

赫尼克说：“空间规划已成为一项比以前更具挑战性的任务，因为公司正在努力规划不同部门的员工每周使用办公室的天数。”“每个人都会有一张专用办公桌吗?他们会采用办公桌轮用概念吗?”

赫尼克观察到，针对不同的业务类型，布局变得更加具体。例如，风险投资公司正在增加办公楼的平方英尺空间，以提供更多的活动空间和额外的房间，以邀请投资组合公司前来工作。金融服务公司和律师事务所也遵循类似的趋势。

另一方面，许多科技公司正在精简规模。因此，许多租户更看重租赁协议的灵活性，而不是规模或花哨的东西。

“过去，平方英尺可能是主要的输入之一，而现在我认为平方英尺是来自优先级和功能的输出，”赫尼克说。

经纪策略

写字楼市场的颠覆意味着写字楼经纪领域的颠覆。AvisonYoung表示，自COVID-19疫情爆发之前以来，全国租赁量下降了约40%，即使是行业资深人士也需要重新评估传统策略。

皮尔斯说：“在考虑如何改变策略并跟上最新的办公趋势时，最重要的是结合租户和最终用户的需求，并将办公室视为目的地而不是义务。”

另一个关键是灵活并能够访问尽可能多的数据，以提高租赁策略的有效性。

柯克对这种环境下的经纪人的建议是，等到对需求或问题进行正确诊断之前，再为客户制定任何解决方案。

“经纪人往往会因询问租金、补偿、市场上的租户等而陷入困境，”柯克说。“虽然这些都是重要因素，您不能忽视它们，但您必须了解客户的企业范围内的挑战和目标，并积极解决它们。”

鉴于高利率和不稳定的经济环境，写字楼经纪人现在还必须考虑房东面临的复杂情况。

“当我们谈判租赁交易时，房东非常关注租户的信用，这是非常典型的……”赫尼克说。“现在，我们比以往任何时候都更能看到租户越来越多地询问房东信贷的性质。”