发展融资放缓是真实存在的

如果现在商业地产界有一种看法，即一些贷款人正在为新交易融资而“暂停”，并且建筑融资越来越难获得，那么这种看法就不会令人难以置信。

随着欧洲战争、通货膨胀、对经济衰退的担忧、美联储加息和其他担忧，目前经济存在几乎前所未有的不确定性。

尽管如此，建筑融资和开发股权突然变得更难获得仍存在争议。

“很难找到新的建筑贷款，”世邦魏理仕 ( CBRE ) 负责债务和结构融资的副主席大卫·韦伯 (David Webb) 说。

他说，目前，要为超过 6000 万至 7000 万美元的交易获得任何建设融资，最多需要 50% 的股权，通常还需要一些追索权。

Webb 补充说，小于 6000 万美元的项目对于当地或区域贷款机构来说可能是可行的。“对于这些较小的交易，你通常可以获得更好的收益和更好的利率。​​”

不过，他解释说，他没有看到融资条件有任何突然变化，并表示紧缩已成为六个月多的稳定趋势。

仲量联行高级董事总经理兼公司国债业务线联席负责人Wally Reid表示：“建设融资已经放缓，但仍可用于良好的交易和良好的借款人。”

他说，典型的当前条款可能是无追索权的投机性工业条款，比 SOFR 高出 400 个基点，用于寻求 60% LTV 的准备就绪、位置优越的交易。

寻找清晰度

“我们现在正处于商业地产市场的过渡点，”具有高度的不确定性，抵押银行家协会商业房地产研究主管杰米伍德威尔说。

他说，市场上的人们正在看到更快的变化，而且交易数据不一定是最新的。“现在处理数据肯定是一个挑战，”因为情况变化如此之快。

例如，银行持有的建筑贷款一直在增加，从 10 月底的 4360 亿美元增加到 11 月底的 4440 亿美元。

Woodwell 说，考虑到交易和数据之间的时间差，建设融资增加了，但成本也增加了，因此交易更难了。

总体而言，虽然写字楼开发仍低于大流行前的峰值，零售业在大流行期间创下历史新低，但多户住宅许可和开工“继续非常强劲”。事实上，伍德威尔说，多户住宅和工业项目的开发“基本上处于创纪录的水平”，现在在建的多户住宅比以往任何时候都多。

然而，从各个角度来看，这种前景并不一定相同。例如，在 12 月中旬，Dodge Construction Network报告称，11 月份的总建筑开工量下降了 18%，非住宅建筑开工量下降了 25%。医疗保健是为数不多的月度增长的非住宅分部门之一。

因此，尽管 CRE 开发的收紧条件可能并非突然出现，但它们似乎肯定是累积的，尽管建筑成本的飙升一直在放缓，尽管某些产品类型的租金增长强劲。

虽然韦伯说，“我认为发展融资的情况不会变得更糟”，但他还预测，“你将看到开发活动的实质性停止”，因为获得建设融资的限制使发展接近尾声-停。

他已经说，“办公室是不可能的。你可以忘掉办公室。”

韦伯说，实际上，“我们相信债务市场会好转，所以我们总是需要测试市场，看看发生了什么积极的变化。”

在Marcus & Millichap Capital Corp于 12 月发布的资本市场特别报告中。史蒂文布赫瓦尔德。IPA Capital Markets 高级董事总经理指出，由于建设融资变得有限，开工正在放缓，这最终是因为投资者承销，尽管建设成本有所下降。

“就像大金融危机之后的时期一样，”他写道，“对于 LP 投资者来说，土地购买铅笔的水平往往是低的，他们会保守地承保更高的退出上限利率，以应对可能的上限利率通胀。”

报告称，承保更加严格导致的发展不足“可能会加剧供需失衡，并导致某些市场和产品类型的租金增长更快”。