第一季度旧金山写字楼市场青睐生命科学

旧金山的写字楼市场在第一季度继续低迷。空置率未能改善，大多数大型交易都是转租。大多数开发活动都集中在地铁的南部，尤其是在旧金山南部，因为传统的办公室用户已搁置扩张计划。与此同时，生命科学的持续发展导致开发人员竞相利用这一需求。

生命科学主导发展

截至 3 月，旧金山有 780 万平方英尺的在建办公空间，涵盖 39 个物业，占现有存量的 5.1%——几乎是全国平均水平 1.8% 的三倍。地铁的管道占现有库存的百分比同比增长 150 个基点。

生命科学行业对写字楼市场的影响使旧金山与该行业蓬勃发展的其他大都市保持一致，例如波士顿(5.5% 的库存在建)或圣地亚哥(5.3%)。与其他门户市场相比，旧金山的写字楼建设管道处于领先地位。其次是迈阿密(3.3%)、曼哈顿(2.0%)、芝加哥(1.2%)和洛杉矶(0.9%)。

正在进行的最大开发项目是Kilroy Oyster Point的三栋建筑二期，名为 Gravitate，于去年破土动工。这个耗资 9.4 亿美元的项目由Kilroy Realty Corp.开发，将在南旧金山提供 750,000 平方英尺的办公空间，预计将于 2024 年上线。

第一季度开工建设的可出租办公空间总计 100 万平方英尺，涉及三个物业——所有这些物业都作为生命科学部门的办公室进行销售。这三个项目也是市场上最大的五个开发项目之一。

其中最大的是Lane Partners 的Southline 第一阶段，包括南旧金山两栋建筑中 715,000 平方英尺的办公空间。今年 1 月，开发商为该项目获得了3.73 亿美元的融资方案，估计总成本为 10 亿美元，一旦完全完工，将包括约 300 万平方英尺的办公空间。

第一季度破土动工的第三处房产是Longfellow Real Estate Partners在 Millbrae Station 的 Avia Labs，这是一处 315,000 平方英尺的房产，包括实验室和办公空间，并获得 LEED Gold 和 Fitwel 认证。3 月，开发商从Otera Capital获得了Avia Labs 的 3.1 亿美元建设贷款。

到目前为止，南旧金山子市场在建设管道中所占份额最大，截至 3 月有 370 万平方英尺在建。紧随其后的是红木城(100 万平方英尺)、旧金山-SOMA(840,000 平方英尺)和 Burlingame(700,000 平方英尺)。

办公室空置率仍在挣扎

截至 3 月，旧金山的写字楼空置率为 19.1%，环比仅下降 10 个基点。市场利率比全国平均水平高出 240 个基点。由于重返办公室的情绪仍然摇摆不定，加上公司裁员或暂停扩张计划，地铁的空置率仍然是门户市场中最高的，除了芝加哥，它处于同等地位 (19.1%)。紧随其后的是凤凰城(18.2%)、曼哈顿(16.5%)、洛杉矶(14.7%)和迈阿密(11.9%)。

尽管租赁活动低迷，大多数大宗交易都是转租，但截至 3 月，稳定资产的平均挂牌价为 66.1 美元，同比增长 4.9%，在美国名列前茅。全国挂牌价为 38.2 美元，仅曼哈顿的房价更高，为 74.2 美元。

销量和均价双双下降

第一季度，旧金山有八处房产易手，销售额达 3.164 亿美元。与 2022 年第一季度相比，销量下降了 38.6%。3 月份每平方英尺的平均价格为 520 美元，远高于全国平均水平 195 美元，但同比下降 33%。

尽管价格有所下降，但旧金山仍然是美国最昂贵的大都市之一，仅次于曼哈顿(平均每平方英尺 1,002 美元)、湾区——包括东湾和南湾(604 美元)和波士顿(555 美元)。

第一季度最大的销售额发生在南金融区子市场——Sobrato Organization从Gap手中购买了 156,512 平方英尺的 One Harrison ，价格为 8000 万美元，即每平方英尺 511 美元。

另一项值得注意的销售是位于 SOMA 子市场第四街 345 号的新建的 56,000 平方英尺南桥广场。台北经济文化办事处以 5280 万美元(即每平方英尺 880 美元)的价格从Tarsadia Investments手中收购了该物业。新主人将占据整个办公空间。

摩根士丹利完成了按每平方英尺计算的最昂贵交易。该公司以 6800 万美元或每平方英尺 1,404 美元的价格收购了位于门洛帕克 Middlefield Road 321 号的医疗办公大楼。卖方是Pollock Financial Group。

更多联合办公提供商出现

旧金山的灵活办公空间占其整个办公室库存的 1.8%，略高于全国价值的 1.7%。最大的灵活办公市场(占总办公空间的份额)是布鲁克林(5.2%)、迈阿密(3.3%)和曼哈顿(2.8%)。

市场对更灵活空间的需求不断增长，继续吸引更多供应商，并促使现有供应商扩大其产品组合。1 月， Pacific Workplaces在旧金山开设了第二个办公地点——新办公地点位于太平洋高地 2001 Van Ness Ave.，占地 10,798 平方英尺。

上个月，AvantSpace宣布计划在圣拉斐尔第五大道 835 号一座 12,976 平方英尺的历史建筑内开设一个 10,000 平方英尺的联合办公空间。

Convene宣布将在联合广场附近的 100 Stockton St. 开设第一家市场。这个 65,000 平方英尺的空间将用作会议和活动场所，位于一栋目前正在进行综合改造的 265,000 平方英尺的建筑内。Convene 计划于今年 10 月上线。