您应该始终接受房屋的最高出价吗

现在仍然是卖方市场，买方需求的增加和住房短缺的结合意味着您肯定站在供求规律的获胜方。事实上，当买家试图互相竞价时，您最终可能会收到多个竞争报价。

然而，事实证明您不应该总是接受对您的房屋的最高出价。事实上，乔纳森·赛尔夫 (Jonathan Self)是伊利诺伊州芝加哥市一名持牌 Compass 房地产经纪人，他告诉我们，他曾多次建议客户接受表面上不太有吸引力的报价。“我在买家面试/展示过程中发现了危险信号，我必须作为我的客户、卖家的受托人进行讨论。”

尽管更高的报价听起来很有吸引力，但塞尔夫解释说，在电汇到达你的账户之前，这只是“理论上的钱”。“在我的市场上，优质、价格合理的房屋提供多种报价是很常见的——这实际上营造了一个完美的环境，可以避免失误。”

他说，有竞争力的买家可能会为你提供月亮，但你的工作(在房地产经纪人的帮助下)决定买家是否能够真正交付。

底特律Community Choice Realty的房地产经纪人 Jason Gelios同意，你不应该只关注价格。“在审查多个报价时，房屋卖家应该考虑所有细节，以确定哪个最适合他们，”他说。“房屋卖家通常会选择便利而不是价格更高的报价，因为这可能意味着在此过程中减少麻烦。”

那么，我们谈论的是什么类型的头痛?我们的专家团队详细分析了您在接受房屋最高出价之前可能需要考虑的一些因素。

大多数人(应该)根据几个因素来设定房屋的售价，包括市场价值和比较。然而，印第安纳州印第安纳波利斯 RE/MAX At The Crossing 的经纪人/业主 Mike Jones 告诉我们，“当今市场上使用的一个不幸策略是，买家出价远高于标价，以让卖家接受更高的价格。”报价 - 但如果该报价是基于买方获得融资，则可能需要进行评估以支持可接受的价值。” 他说，如果评估不支持可接受的价值，买家可能会退出交易，除非你同意降低价格。

这就是为什么康涅狄格州沃特敦West View Properties 的房地产经纪人格伦·皮佐洛鲁索 (Glen Pizzolorusso ) 建议卖家在买家为房产融资时仔细查看评估语言。“抵押贷款公司无论价格如何，都会要求进行评估，如果销售价格为 70 万美元，而评估价格为 65 万美元，银行只会根据 65 万美元放贷。”

Pizzolorusso 表示，这就是使用评估差距信的地方。“它告诉我的卖家，买家愿意承担房屋评估价值与他们提交的报价之间的任何差额。”

基于检查的意外情况

房屋检查也可能降低要价。例如，纽约州Coldwell Banker Warburg 的经纪人罗伯特·埃尔森 (Robert Elson)告诉我们，屋顶漏水可能会降低更高的报价。 如果较低的报价免除了检查意外费用，这可能会为卖家节省大量费用。“所以，这个故事的寓意是，卖家应该考虑报价的各个方面，因为悖论是，更多的钱并不总是意味着更多的钱——相反，买者自负——卖家要小心，”埃尔森说。

而且，这里还有其他需要考虑的事情：如果您在维护房产时疏忽了，阿拉巴马州特鲁斯维尔H & H Realty的经纪人/业主帕特里克·加勒特 (Patrick Garrett) 告诉我们，某些贷款类型需要卖方在买方之前进行维修可以获得该房产的明确关闭权。“在这种情况下，接受较低的现金报价或接受买方获得抵押贷款批准并允许在交割后完成维修的报价符合卖方的最佳利益，”他解释道。

如果您的房屋出现问题需要解决，纽约州纽约市 Compass 的经纪人金伯利·杰伊 (Kimberly Jay)完全同意这一策略。“如果你有另一个报价而没有这种意外情况，那么你最好与那个买家进行谈判。”

根据 Pizzolorusso 的说法，原样报价胜过检查报价，但对于后者，请注意语言。例如，当他在多重报价的情况下代表买家时，Pizzolorusso 一定会使用一些语言，告诉卖家他们不会对小事挑剔。“我们只关心在参观房产时看不到的重要门票项目，因此措辞类似于‘买方将在接受报价后 72 小时内仅针对重大结构、机械、健康和安全问题进行检查.’”

使用这种类型的语言可以保护买家，也让卖家知道他们并不是试图就小件商品进行谈判。“因此，我们可能会看到高于要价 20% 且采用标准检验语言的现金报价，并接受高于要价 15% 但免除检验的融资报价，”Pizzolorusso 解释道。

未经证实的现金要约

与需要融资的报价相比，现金报价对于卖家来说是理想的选择。“附带抵押贷款意外事件的更高报价可能根本不会更高，”热衷于现金交易的埃尔森警告说。他解释说：“现金交易很快，时间就是金钱，而银行则需要时间。” 因此，如果银行需要 30 到 60 天的时间才能对买方的抵押贷款做出决定，而买方最终被拒绝，那么卖方最终将一无所获，必须重新启动该流程。

另一方面，“现金为王”这句话并不总是正确的。“现金报价的风险因素通常较小，因为买方获得融资不存在任何意外情况，”佐治亚州亚特兰大市 Keller Williams Realty 的房地产经纪人兼经纪人Bill Golden解释道。然而，如果你正在考虑现金出价，他说买家需要提供某种“资金证明”，以证明他们有能力支付现金购买房产。

有风险的融资场景

买家所拥有的贷款类型在权衡报价时也会产生影响。“我见过房屋卖家选择低于最高出价的报价，仅仅是因为它采用传统融资方式，与联邦住房管理局 (FHA) 融资的报价相比，障碍较少，”Gelios 说。

贷方的类型确实很重要，塞尔夫表示，贷方应该是一家信誉良好的贷方，评估师就住在该地区。“他们是否有内部承销，并且他们的代理人是否检查过贷方是否核实了收入和资产?” 他还警告卖家要谨慎。“一些买家也可能会尝试关闭交换机，然后突然想要使用某个网站，例如 Bob's Cut Rage Mortgage Barn(虚构标题)，这是一个危险信号。”

戈尔登完全同意，使用可信来源的买家所面临的风险并不像使用在互联网上随机选择的贷方的买家那样大。“此外，与匿名互联网贷款机构一样，如果买方在银行中没有熟悉的联系人，而银行没有熟悉的联系人，而该银行拥有决策权并且投资于转移贷款，那么有时从大型银行获得抵押贷款可能会缓慢而繁琐。及时转发，”戈尔登解释道。

这些也是需要考虑的其他一些融资方案。例如，戈尔登说，买家支付的抵押贷款越多，他就越容易获得抵押贷款。“换句话说，支付了售价 50% 的抵押贷款的人比支付 5% 的抵押贷款的人更容易获得抵押贷款。”

皮佐洛鲁索表示，“利益攸关”(例如更高的首付)的人按时成交的可能性更高。“因此，如果我们收到比现金报价高 10% 的零首付报价，我会与卖家讨论成交的可能性，”他说，这有助于管理他们的期望。

还有其他需要考虑的事情。据杰伊(住在纽约)说，曼哈顿有很多合作公寓。“如果你要出售此类房产，买家需要具备融资资格才能通过董事会。”

结束时间表

另一个可能比金钱更重要的因素是成交的时间框架。休斯顿 Coldwell Banker Realty 的房地产经纪人坎迪斯·威廉姆斯 ( Candice Williams)建议：“如果报价中包含不可协商的截止日期，且截止日期太早或太远，请考虑其他较低但能满足您截止日期需求的报价。”

时机是如此重要，以至于 Golden 注意到这个竞争市场中的新趋势。“买家允许卖家在成交后停留一段指定的时间，以满足卖家的需求，有时甚至是免费的。” 他说这对卖家来说非常有价值，特别是如果它可以帮助他们避免两次搬家的话。”

另一方面，由于另一个原因，时机也很重要。“如果房屋卖家由于取消抵押品赎回权的风险或由于与另一处房产的合同协议相关的时间限制而需要尽快关闭，那么以较低购买价格的现金买家可能是减轻任何风险的最佳选择。关闭延迟，”加勒特解释道。他说，即使提出了更高的报价，也可能会选择提供最快截止日期的人。

要求支付成交费用

在确定出价是否确实是最高出价时，威廉姆斯建议卖家考虑卖家是否需要支付成交费用，因为这会减少出价金额。“例如，如果一份报价为 400,000 美元，但要求卖方支付 10,000 美元的买方成交费用，则报价实际上为 390,000 美元，”她说。“如果另一个报价是 395,000 美元，但不要求卖方提供任何成交费用，则此报价比第一个报价高出 5,000 美元。”

可疑的买家和动机

最后，还有另一类原因导致您可能会犹豫是否接受房屋的最高出价。杰伊警告说，如果出价明显更高，这些人可能只是想试水，而且他们并不是认真的买家。

纽约州 Coldwell Banker Warburg 的经纪人Jeremy Kamm表示，这就是买家的个人资料和财务状况如此重要的原因。“如果最高报价来自有问题的买家，那么它就不能被视为最强或最引人注目的报价。” 卡姆警告说，当出现多个出价时，正确评估每个买家的真实兴趣水平至关重要。“可能发生的最糟糕的事情是，买家在接受出价后离开，而你被迫回到最初报价被传递的买家池。”

提出要约的人也有可能不是真正的决策者。例如，买房的费用可能是买家的父母——他们可能住在另一个州。“我在一套老式公寓的交易中失败了，因为妈妈来检查时认为地板太吱吱作响了，”塞尔夫解释道。