写字楼业主面临融资困境

PrestonYoung，StreamRealtyPartners办公室投资者服务全国主管。图片由StreamRealtyPartners提供

面对利率上升、价值下降、上限利率上升和需求下降等无数挑战，写字楼业主需要在有限的融资选择下做出艰难的决定。几家银行的倒闭和地区银行面临的压力越来越大，使得紧张的贷款市场变得更加难以应对。

StreamRealtyPartners写字楼投资者服务全国主管PrestonYoung列举了影响商业房地产行业、尤其是写字楼市场的所有不利因素，直言不讳地说：“这是一个简单但痛苦的数学计算。”

“利率的上升显然不仅增加了您作为借款人的预期回报成本，还增加了您未来买家的预期回报成本，未来的上限利率是多少?这是现在每个人都在思考的一个重要问题，它导致全国各地的承保工作出现了很大的暂停，”杨说。“过去几周银行面临的压力只会让问题变得更加复杂，因为将会有更严格的审查。”

此次审查是在该行业接二连三的坏消息传出之际进行的。GreenStreet报告称，全国写字楼房地产价值在12个月内下降了25%。穆迪分析公司第一季度初步趋势报告显示，第一季度美国写字楼空缺率连续第五个季度上升，达到19%，比上一季度上升20个基点，接近1991年创纪录的19.3%。

流媒体公司RokuInc仍在科技行业裁员。宣布自11月以来将裁员200名，员工总数达到400人，并放弃不再使用的办公空间的租赁或转租。根据第一太平戴维斯最新的科技租户报告，科技行业在2022年第四季度租赁了220万平方英尺的办公空间，这是过去五年来最低的季度租赁量。高力国际称，转租空间不断增加，2022年第四季度的可用面积达到创纪录的2.427亿平方英尺，高于第三季度的2.328亿平方英尺，也远高于2009年第二季度1.433亿平方英尺的峰值其中指出美国50大市场报告。

“现在对于办公室来说，这是一场完美风暴，”德克尔资本(DekelCapital)管理负责人什洛米·罗宁(ShlomiRonen)表示。

到期日迫在眉睫

抵押贷款银行家协会副总裁兼商业房地产研究主管JamieWoodwell表示，在7500亿美元的未偿办公贷款中，MBA预计今年将有1900亿美元到期，其中1170亿美元将在2024年到期。伍德威尔指出，本质上是长期的，通常每年只有一小部分到期。他表示，今年所有房地产类型和资本来源的商业房地产和多户住宅贷款总额为4.5万亿美元，其中16%即将到期。写字楼是仅次于银行和非银行贷款机构持有的多户型抵押贷款的第二大类别。

伍德威尔补充说：“我认为，将面临最大挑战的写字楼物业是在利率处于更加积极的位置时完成交易的写字楼物业。”“还有办公室上空的云，其中一些可能是合适的，其中一些可能不合适。它还可能保留一些原本可能存在的股权和债务。”

Trepp的CRE和咨询服务主管LonnieHendry正在跟踪证券化贷款市场，并表示2023年和2024年将有约430亿美元的写字楼到期。今年，写字楼到期数量位居第二，仅次于296亿美元的多户住宅到期，其中217亿美元到期。2024年的数字相似，办公室到期金额约为211亿美元。这些数字包括CMBS渠道、大额贷款、小额贷款、单一资产单一买家(SASB)和CRECLO。

Hendry指出，2023年到期的贷款包括140亿美元的SASB贷款，而2024年为79亿美元。2023年的管道CMBS贷款到期为46亿美元，而2024年的管道贷款为101亿美元。

“根据SASB的历史数据，这些资产可能是质量较好的资产。2023年，他们是主要类别，因此如果2023年是这样的话，你可能有更好的机会获得有利的再融资条款，”亨德利说。“但到2024年，由于管道是最大的子集，这些交易可能会更多地属于B类、较小类型的办公楼交易，这些交易可能真的会在再融资方面面临一些挑战。”

在即将到期的430亿美元写字楼中，大约有290亿美元的到期抵押贷款是1990年或更早建造的写字楼，其中62%目前的入住率低于80%。

再融资担忧

世邦魏理仕(CBRE)上限利率调查显示，大约60%的商业地产专业人士预计B级和C级办公楼业主在再融资方面会遇到困难。略高于10%的受访者表示，较高的生命周期价值和办公部门面临的问题也可能会影响A级业主。调查发现，受访者预计平均贷款价值比在2023年前六个月将继续下降。报告指出，一些需要再融资的房产将难以获得抵押贷款，业主可能被迫出售或违约。

该行业已经出现了一些违约情况。其中一个更引人注目的例子是，今年早些时候，布鲁克菲尔德资产管理公司(BrookfieldAssetManagement)的一家基金拖欠了为洛杉矶市中心两座办公楼提供支持的超过7.5亿美元的债务。资产管理公司太平洋投资管理公司(Pimco)拖欠了一项抵押贷款，该抵押贷款由一系列办公楼(包括纽约和旧金山的房产)支持。

“从历史上看，当你看到信贷危机或流动性或资本成本增加时，通常是规模较小的参与者首先被挤出，”亨德利指出。“我们在这里看到的，或者至少在最初看到的是，一些较大的参与者首当其冲，或者至少是积极主动，现在基本上减少了损失，而不是等待。”

罗南表示，他预计会看到更多业主离开。

“他们将不得不面对现实，他们将不得不投入额外的股本，以便为项目再融资，以及根据租金率、入住率和资本化率、估值的情况来评估房产的可能性。只是现在不在那里，”罗南说。“我们看到有些人试图[出售]，但我想他们很难找到愿意支付卖家所需费用的买家，以求获得完整，尤其是在办公室。”

惠誉评级房地产投资信托集团负责人克里斯托弗·威默(ChristopherWimmer)表示，惠誉认为，由于办公空间需求下降，写字楼房地产投资信托基金出于任何目的采购债务和股权将面临越来越大的困难，更不用说为债务到期再融资了。

“基本面恶化正在推低估值，这反过来又增加了贷方的担忧。结果就是无法再融资而导致违约。”他说。

世邦魏理仕美洲资本市场研究高级总监达林·梅洛特(DarinMellott)表示，他预计一些业主将继续离开，而一些业主将寻求延期，以期待未来更有利的利率环境。

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“你可能会看到一些股本注入来重新平衡贷款。您可能会看到一些现金再融资。综上所述，我们并不确切知道这一切将如何进行。很大程度上取决于利率走势、更广泛的金融状况以及监管机构的指导，”梅洛特表示。

亨德利表示，可能会有一种混合解决方案来处理资产，可能需要从借款人那里获得一些预付现金，但不需要全额再融资所需的金额。

亨德利说：“它为借款人赢得了一些时间，也为贷款人赢得了一些时间。”“这将针对那些表现良好、正在偿还债务的资产。如果表现不佳，我认为这是不可能的。”

杨说，他一直在与贷方交谈，贷方表示，如果房东是他们信任的赞助商，可能会有一定的自由度，否则，他们将收回钥匙。

CMBS方面的办公室拖欠情况正在增加。Trepp表示，3月份写字楼市场的拖欠率为2.61%。这个数字在过去12个月里一直在上升，最大增幅从1月份的1.83%上升到2月份的2.38%。

亨德利表示：“如果我们看到办公室违法行为持续上升，我不会感到惊讶，我认为其中一些是战略性的，一些只是由于运营挑战。”

亨德利表示，办公楼的运营支出，包括劳动力、管理和保险成本，都在全面增加，其中大多数主要市场的保险费都上涨了两位数。

GallagherInsurance房地产与酒店业全球业务负责人、高级董事总经理AlexandraGlickman表示，保险是“许多谈判的一个巨大症结所在”。格利克曼表示，保险公司因极端天气条件而遭受重大损失，并要求业主支付更多费用以反映重置成本。但在许多情况下，重置成本现在已经超过了办公楼的公平市场房产价值。与此同时，大多数商业贷款机构要求借款人为重置成本投保100%。

亨德利表示，一些借款人可能会主动违约，以利用与贷方的一些谈判。

“但对于规模较小的企业来说，如果房产不能产生足够的现金流来偿还债务，我不认为很多业主会向投资者打电话或自掏腰包来支付抵押贷款，”亨德利说道。“没有什么好的解决办法。再融资挑战是真实存在的。无论地理位置如何，这些都是基础广泛的。对于整个写字楼行业的所有贷款人来说，这都将是一个挑战，即使对于A级房产也是如此。他们将有更好的机会和更优惠的条件，但这仍然是一个挑战。”

机会来敲门?

梅洛特表示，他预计私募股权将利用机会，而机构活动仍然低迷。

杨表示，全现金买家不必担心融资，他们正在寻找资产仍具有高价值的积极卖家。

Ronen表示，Dekel推出了一个代表资本提供商运营的贷款平台，其中包括一家全球资产管理公司和一家大型欧洲银行，该平台将承销和发放资产负债表贷款和CMBS贷款。该平台将专注于多户住宅、建房出租和工业住宅，但也会关注写字楼，看看它们是否能够以夹层或优先股的形式提供高级债务或抵押贷款债务，以帮助资本重组或收购。

最近成立的Avrio房地产信贷公司首席执行官VickySchiff表示，Avrio专注于中高端市场，将为此次收购提供短期、第一抵押贷款债务和其他结构性融资产品，包括B票据、夹层债务和优先股、商业地产资产的再融资和资本重组，贷款金额从2500万美元到1.5亿美元不等。

Schiff表示，Avrio的目标是住房相关和工业资产，但不排除寻求办公楼交易，并指出这取决于资产和租户质量、市场需求和房地产基础。

“我认为在办公室里有事情要做。我认为较新的胜过较旧的。但我认为也有租户正在寻找低成本的选择。基础较低的房东也能赚钱，”希夫说。“我认为这确实是视情况而定。办公室似乎不会永远消失。”