空置办公空间如何获得新生

办公领域正在发生翻天覆地的变化，就像这种转变的主要原因——远程工作趋势——没有什么能阻止它。

随着公司重新考虑其在大流行后环境中的房地产需求，越来越多的空置办公空间进入市场，越来越多的商业房地产行业参与者正在寻求重新利用项目以利用未使用的工作空间面积。多户住宅、工业、生命科学、酒店——转换选项多种多样，项目数量也在增加。

写字楼行业转型的证据就是数字。世邦魏理仕的一份报告显示，2022 年第三季度，全国写字楼空置率攀升至 17.1%，为 30 年来的最高水平。租户仍在租赁空间，但他们经常租赁较小的空间。

世邦魏理仕美洲办公室研究主管杰西卡·莫林 (Jessica Morin) 告诉商业地产执行官：“我们看到市场上正在发生相当多的合理调整，我们确实预计空置率将在未来几个季度上升。 ”

在大流行导致入住率下降的情况下，市场上肯定有很多关于办公室转换的讨论，但在过去几年中，实际完成转换的数量并没有增加太多。世邦魏理仕发现，在 2017 年至 2021 年期间，平均每年完成 39 个办公室改建项目。然而，市场似乎已经到了一个转折点，所有关于办公室重新利用可能性的传闻都转化为显着增长在转换完成中。截至 2022 年 12 月，已有 42 处办公室改建完成，217 处正在进行或计划中。据世邦魏理仕称，在正在进行的开发项目中，有 21 个项目计划在 2022 年底前上线。

(不)适合转换

虽然办公物业有许多潜在的适应性再利用选择，但并非每栋入住率受到挑战的建筑都有利于改建。随着办公室用户不断调整规模，他们不仅寻求更高效地利用平方英尺的更小空间，还寻求更高质量的住宿以及旨在吸引和留住顶尖人才的一流设施。因此，大多数甲级写字楼都不是重新利用项目的目标，无论是否调整规模，即使空置率上升，它们也不太可能被确定为转换。

BMO 资本市场高级经济学家兼董事 Sal Guatieri告诉CPE，“我相信 A 级建筑将基本保持完好。 ” “更多的企业将需要更少的办公空间，但他们更愿意拥有尽可能最好的空间。他们想让更多的员工更频繁地回到办公室，为此，您必须提供一个非常有吸引力的地点，以满足当今现代员工的所有需求。技术尤其需要，当然还有一些社会需求。”

然而，根据世邦魏理仕的数据，甲级写字楼资产——其中大部分是在 2010 年或之后开发的——估计仅占全国写字楼市场的 9.2%，导致大量 B 级和 C 级空间容易受到空置率上升的影响水平。但 C 类资产不太可能成为重新利用的目标，其原因与保护 A 类资产免受转换项目影响的原因完全不同。BMO 表示：“这些都是带有旧管道、旧电气系统的旧建筑——拆除这些房产并用那块土地建造全新的公寓楼可能是有意义的。”

为新的化身做好准备

随着办公室改建趋势的加速，业主和投资者将确定属于 B 类的资产用于改建项目。据世邦魏理仕称， 30% 的写字楼是在 1980 年之前开发的，而这部分全国写字楼库存在 12 月份录得 17% 的空置率。纽马克在一份 2022/2023 冬季研究报告中指出，在华盛顿特区等大都市，越来越多的“需求最受挑战”的 B 级办公资产的所有者正在考虑将这些物业用于非办公用途的价值主张。

从历史上看，大部分用于改造的办公楼都被改造成多户型物业，其次是生命科学项目，然后是酒店项目，工业项目排在第四位。自大流行以来，办公室到多户家庭转换的流行率一直在上升——根据 Yardi Matrix 研究，从 2018-2019 年到 2020-2021 年飙升 43%——而且这种趋势似乎注定会继续下去，投资者渴望利用多户住宅部门的低空置率和飙升的租金。

此外，随着全国各地的社区都在为住房不足而苦苦挣扎，要求将更多办公室改造成多户住宅的呼声越来越高。许多地方官员将空置办公楼视为解决日益增长的经济适用房需求的潜在解决方案。然而，改造项目的可行性超出了在已经拥有居住所需面积的建筑物中增加浴室和厨房的可行性。Morin 指出，“正在发生的转换是在豪华级别，因为你需要租金来使成本对投资者进行转换具有吸引力，所以我们没有看到很多负担得起的转换。”